Atualmente o município de Itajaí pratica inúmeras exigências que tornam as operações imobiliárias onerosas, prejudicando o contribuinte no momento do registro do imóvel.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem como fato gerador a transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, sendo que o momento da transferência ocorre com o registro imobiliário competente do título translativo junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Com este entendimento, no dia 13 de maio de 2020, a juíza da Fazenda Pública da Comarca de Itajaí/SC julgou procedente a ação declaratória ajuizada pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil dos municípios da Foz do Rio Itajaí) em desfavor do município de Itajaí (Autos 0301491-02.2015.8.24.0033).
Atualmente o município de Itajaí pratica inúmeras exigências que tornam as operações imobiliárias onerosas, prejudicando o contribuinte no momento do registro do imóvel, entre elas, determinar que o fato gerador do ITBI ocorra inclusive no momento em que o negócio jurídico é realizado, e não no registro imobiliário.
Contribuintes, investidores, incorporadores e construtoras são excessivamente prejudicados com esse enquadramento, pois muitos utilizam a cessão de direitos imobiliários para suas transações, tendo sido obrigados a recolher o tributo indevidamente em todos os atos da operação (contratos de cessão), e não apenas na transmissão efetiva e concreta do bem.
Tal prática contraria a legislação vigente (Código Tributário Nacional – art. 110 e Código Civil – art. 1.245), que é taxativa em elencar que a transmissão do bem imóvel ocorre apenas mediante o registro imobiliário – fato gerador para o tributo.
Nesse quadrante a magistrada decidiu pela inexistência de obrigação tributária quanto ao ITBI e a ilegalidade/inconstitucionalidade de sua cobrança anteriormente à ocorrência do fato gerador, tornando válida a tributação apenas com a efetiva transmissão.
A ação contemplou ainda discussão sobre a irregular imposição de base de cálculo do ITBI pelo município de Itajaí, que possui uma legislação sem critérios bem delineados, gerando ampla possibilidade de interpretação e permitindo que os Auditores Fiscais fixem a base de cálculo do tributo através de “pesquisa de mercado”, acarretando insegurança jurídica aos contribuintes.
O Código Tributário Nacional e a jurisprudência nacional preveem que a base de cálculo do imposto de transmissão deve ser realizada considerando o efetivo valor da operação comercial de compra e venda, podendo o município criar legislação específica para definir critérios de forma precisa, respeitando os princípios da legalidade e da isonomia, o que não ocorre no município de Itajaí e se extrai da sentença proferida da ação em comento: “O que está ocorrendo, na verdade, é a existência de uma legislação genérica, regulamentada por um decreto genérico, cuja delimitação é extremamente subjetiva e deixada ao arbítrio dos Auditores Fiscais, sendo impossível entender legítima esta situação de flagrante desrespeito às garantias constitucionais do contribuinte”.
A cidade de Itajaí abrange um importante mercado imobiliário e em expansão, com inúmeras oportunidades de imóveis e diferentes negociações. A interpretação dos Auditores através de análises superficiais, adotando como base de cálculo para o ITBI o valor de “mercado do imóvel”, vem causando desrespeito ao contribuinte que age de boa-fé – inclusive de falta de isonomia.
Além disso, o critério estabelecido pela municipalidade gerou autuação de inúmeros contribuintes que recolheram o ITBI conforme preceitua a legislação e jurisprudência pátria – com base no valor do negócio, gerando novo lançamento do tributo com valores superiores ao declarado, forçando o contribuinte buscar amparo judicial para fazer valer seu direito.
Neste contexto, a sentença proferida nos autos determinou que, até o município não editar legislação determinando critérios a serem utilizados para a base de cálculo do ITBI, como a diferenciação do valor venal do ITBI do valor venal do IPTU, deverá ser utilizado como base de cálculo o valor declarado para o negócio jurídico ou o valor venal do IPTU caso seja superior ao valor declarado pelo contribuinte.
Com as orientações estabelecidas na decisão os contribuintes poderão registrar suas operações imobiliárias sem o risco jurídico de promover o recolhimento do tributo.
Entretanto, como a decisão ainda não é definitiva, pois cabe recurso, é imprescindível que o contribuinte procure orientação jurídica para o procedimento, tanto para alcançar os efeitos da sentença em suas operações imobiliárias, quanto para buscar o ressarcimento dos valores recolhidos indevidamente.
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*Polyana Tybucheski é advogada, sócia-proprietária do escritório Ditzel, Rossdeutscher & Tybucheski na cidade de Itajaí – Santa Catarina. Possui atuação jurídica nas áreas de Arbitragem, Mediação e Negociação, Contratos Comerciais, Direito Empresarial, Reestruturação Societária, Planejamento Tributário e Gestão Patrimonial.
